전세대출 이자 계산기 — 월 이자와 연말정산 공제까지

전세대출 2억 원을 금리 4%로 받으면 매달 내는 이자는 66만 6,667원, 1년이면 800만 원입니다. 무주택 세대주가 국민주택규모(85㎡ 이하) 집에 살면 이 이자의 40%인 320만 원을 소득공제받아, 세율 16.5% 구간 기준 52만 8천 원을 연말정산에서 돌려받습니다. 전세대출 이자 계산은 대부분 만기일시상환이라 공식이 단순하지만, 금리가 0.5%p만 달라도 1년 이자가 100만 원 차이 나고 소득공제는 조건을 하나라도 놓치면 0원이 됩니다. 아래 전세대출 이자 계산기에 대출금과 금리를 넣으면 월 이자, 계약 기간 총이자, 연말정산 소득공제로 돌아오는 돈까지 한 번에 나옵니다.

1. 이런 분이 읽으세요

• 전세 계약을 앞두고 대출을 얼마 받으면 매달 얼마 나가는지 알아야 하는 분
• 은행 두세 곳의 금리를 받아 놓고 2년 동안 실제로 얼마 차이 나는지 비교하려는 분
• 전세대출 이자를 내고 있는데 연말정산에서 공제를 받고 있는지 확인하려는 분
• 청약통장 소득공제도 받고 있어 400만 원 한도가 어떻게 나뉘는지 궁금한 분

2. 전세대출 이자 계산기

전세자금대출은 계약 기간 동안 이자만 내고 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식이 일반적입니다. 일부를 미리 갚는 조건이 붙은 대출이라면 "1년에 갚는 원금"에 그 금액을 넣으세요. 원금 상환액도 소득공제 대상인 원리금 상환액에 들어갑니다.

세율은 연봉이 아니라 각종 공제를 뺀 과세표준 기준입니다. 연봉 5,000만 원 안팎의 직장인은 대부분 16.5% 구간입니다. 공제 효과는 "소득공제액 × 내 세율"로 계산한 추정치이며, 원금을 갚지 않는 기간에는 상환한 원금 없이 이자만 공제 대상이 됩니다.

3. 전세대출 이자 계산 방법

만기일시상환 전세대출의 이자는 남은 원금이 줄지 않기 때문에 매달 같습니다.

• 월 이자 = 대출금 × 연 금리 ÷ 12
• 1년 이자 = 대출금 × 연 금리
• 계약 기간 총이자 = 1년 이자 × 기간(년)

실제 은행 이자는 하루 단위(대출금 × 금리 × 일수 ÷ 365)로 붙어서 31일인 달은 조금 많고 2월은 조금 적지만, 1년 합계는 위 계산과 거의 같습니다. 변동금리라면 금리가 바뀌는 시점마다 월 이자도 바뀝니다.

4. 대출금·금리별 월 이자

대출금	금리 3.5%	금리 4.0%	금리 4.5%
1억 원	291,667원	333,333원	375,000원
2억 원	583,333원	666,667원	750,000원
3억 원	875,000원	1,000,000원	1,125,000원

2억 원 기준으로 금리가 3.5%에서 4.5%로 1%p 오르면 월 이자는 16만 6,667원, 2년 계약 전체로는 400만 원이 늘어납니다. 은행 두 곳의 금리 차이가 0.3%p라도 2억 원·2년이면 120만 원 차이입니다.

5. 연말정산 소득공제: 이자의 40%, 한도 400만 원

무주택 세대주가 국민주택규모 주택을 빌리면서 받은 전세대출의 원리금 상환액은 40%를 근로소득에서 공제합니다. 이 공제는 청약통장 같은 주택마련저축 소득공제와 합쳐 연 400만 원이 한도입니다.

조건	내용
대상자	과세연도 말 기준 무주택 세대의 세대주인 근로자 (세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 세대원도 가능)
주택	국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택 또는 주거용 오피스텔
대출 시기	임대차계약서상 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 안에 받은 대출
지급 방식	대출기관이 집주인 계좌로 직접 보낸 대출
공제율·한도	원리금 상환액의 40%, 주택마련저축 공제와 합쳐 연 400만 원

1년 이자가 1,000만 원이면 40%는 400만 원으로 한도를 꽉 채웁니다. 이자가 그보다 많아도 공제는 400만 원에서 멈춥니다.

6. 청약통장 공제와 한도를 나눠 쓰는 법

청약통장에 월 25만 원(연 300만 원)을 넣는 무주택 세대주는 그 40%인 120만 원을 이미 공제받습니다. 이 경우 전세대출 이자 공제에 남는 한도는 280만 원입니다. 2억 원·4% 대출이면 이자 공제 계산값 320만 원 중 280만 원만 인정되어, 두 공제를 합한 절세액은 16.5% 구간에서 66만 원(400만 원 × 16.5%)입니다. 청약통장 공제 조건은 청약통장 소득공제 계산기에서 따로 확인할 수 있습니다.

7. 다른 방법과 비교하면

은행 앱의 대출 계산기는 그 은행 상품의 월 납입액만 보여 주고, 포털 검색의 기본 이자 계산기는 연말정산 공제를 반영하지 않습니다. 전세대출 이자의 실제 부담은 "낸 이자 − 돌려받는 세금"이라, 같은 2억 원·4% 대출이라도 공제를 받는 사람의 1년 실부담은 800만 원이 아니라 약 747만 원(800만 원 − 52만 8천 원)입니다. 월세와 비교하려면 이 실부담을 기준으로 봐야 정확합니다. 보증금과 월세를 놓고 어느 쪽이 싼지는 전세 vs 월세 비교 계산기에서 계산할 수 있습니다.

8. 사례로 보는 2년 계약

• 2억 원, 4.0%, 2년, 청약통장 없음: 월 666,667원, 총이자 1,600만 원, 1년 공제 효과 528,000원 → 2년 실부담 약 1,494만 원
• 2억 원, 4.0%, 청약통장 연 300만 원 납입: 전세대출 공제 280만 원만 인정 → 전세대출 몫 절세 462,000원/년
• 1억 원, 3.5%, 2년: 월 291,667원, 총이자 700만 원, 1년 공제 140만 원 → 16.5% 구간 231,000원
• 3억 원, 4.5%, 세율 26.4% 구간: 월 1,125,000원, 1년 이자 1,350만 원 → 공제 계산값 540만 원이 한도 400만 원에 걸려 1,056,000원

9. 공제를 못 받는 흔한 경우

• 전입 전에 대출 실행이 3개월 넘게 앞섰거나 늦은 경우: 기간 조건을 벗어나면 공제 대상이 아닙니다.
• 대출금을 내 계좌로 받은 경우: 집주인 계좌로 직접 지급된 대출이어야 합니다.
• 세대주가 아니거나 연말에 집을 산 경우: 과세연도 말(12월 31일) 기준 무주택 세대주여야 합니다.
• 85㎡를 넘는 집: 전용면적 기준이라 계약서와 건축물대장의 전용면적을 확인하세요.
• 간소화 자료에 안 뜨는 경우: 은행에서 "주택자금 상환 증명서"를 받아 회사에 내면 됩니다. 연말정산 때 놓쳤다면 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

10. 고정금리와 변동금리, 2년 동안의 차이

전세대출은 계약 기간이 보통 2년이라 금리 방식에 따라 부담이 달라집니다. 변동금리는 기준이 되는 금리(코픽스 등)가 바뀔 때마다 몇 달 간격으로 다시 정해지고, 고정금리는 처음 정한 금리가 계약 기간 동안 유지됩니다. 지금 두 방식의 금리가 비슷하다면 2년 동안 이자가 확정되는 고정금리가 계획을 세우기 쉽고, 변동금리가 눈에 띄게 낮다면 금리가 0.5%p 오를 때의 부담을 미리 계산해 보는 것이 좋습니다. 2억 원이면 0.5%p가 월 8만 3,333원, 1년 100만 원입니다. 계산기에서 금리만 바꿔 넣으면 두 경우를 바로 비교할 수 있습니다.

11. 계약 연장·갱신 때 다시 볼 것

• 대출 연장 금리: 연장할 때 금리가 새로 정해지는 상품이 많습니다. 연장 한두 달 전에 다른 은행 금리와 비교해 갈아타기를 검토하세요. 대환대출 플랫폼에서 전세대출을 비교할 수 있습니다.
• 보증금 인상분: 보증금을 올려 대출을 늘리면 늘어난 금액에도 같은 소득공제 조건(집주인 계좌 지급 등)이 적용됩니다.
• 세대주 유지: 결혼이나 전입으로 세대주가 바뀌면 그해 공제를 누가 받을 수 있는지가 달라집니다. 12월 31일 기준 세대 현황을 확인하세요.
• 중도상환수수료: 만기 전에 갚거나 갈아탈 때 수수료가 붙을 수 있습니다. 금액은 중도상환수수료 계산기로 확인할 수 있습니다.

12. 정리

전세대출 이자는 대출금 × 금리 ÷ 12로 매달 같고, 0.3%p 금리 차이도 2억 원·2년이면 120만 원입니다. 무주택 세대주라면 이자의 40%(청약통장 공제와 합쳐 연 400만 원 한도)를 소득공제받아 실부담이 줄어듭니다. 계산기로 내 조건의 월 이자와 실부담을 확인한 뒤 은행 금리를 비교하세요.