전세 vs 월세 계산기 — 대출 이자·세액공제까지 넣은 1년 실제 비용

전세 3억 원(대출 2억 원, 금리 4%)과 보증금 1억 원·월세 80만 원은 1년 실제 비용이 각각 약 1,053만 8,000원, 약 1,050만 6,000원으로 거의 같습니다. 단, 월세 세액공제 17%를 받는다는 조건이고, 공제를 못 받으면 월세 쪽이 약 160만 원 더 듭니다. 같은 집이라도 대출 금리, 내 돈을 예금에 두면 받을 이자, 세액공제 여부에 따라 답이 뒤집힙니다. 아래 전세 월세 비교 계산기에 내 조건을 넣어 보세요.

1. 이런 분이 읽으세요

• 집주인이 전세와 반전세·월세 중 고르라고 해서 어느 쪽이 싼지 모르는 분
• 전세대출 금리가 올라 월세가 오히려 나은지 숫자로 보고 싶은 분
• 계약 기간 중 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 할 때 월세를 얼마까지 받을 수 있는지 궁금한 분
• 월세 세액공제를 받으면 실제 부담이 얼마인지 알고 싶은 분

2. 전세 vs 월세 비교 계산기 (1년 실제 비용)

전세는 대출 이자에 "내 보증금을 예금에 넣었다면 받았을 이자"(기회비용)를 더하고, 월세는 1년 월세에서 세액공제를 빼고 보증금의 기회비용을 더해 비교합니다. 예금 금리는 이자소득세 15.4%를 뗀 세후 이율로 계산합니다.

결과에는 두 방식의 1년 비용과 차이, 그리고 "월세가 얼마 아래면 월세가 더 싼지"를 알려 주는 손익분기 월세가 나옵니다. 집주인과 협상할 때 이 숫자를 기준으로 삼으면 됩니다.

3. 예시로 보는 1년 비용 (전세 3억 vs 보증금 1억·월세 80만)

항목	전세(대출 2억, 4%)	월세(세액공제 17%)
이자·월세	대출 이자 800만 원	월세 960만 원 − 공제 163만 2,000원
내 돈의 기회비용	1억 × 세후 2.538% = 253만 8,000원	1억 × 세후 2.538% = 253만 8,000원
1년 합계	1,053만 8,000원	1,050만 6,000원

예금 금리는 3%(세후 2.538%)로 가정했습니다. 두 방식 모두 내 돈 1억 원이 묶이는 것은 같아서 기회비용도 같고, 결국 "대출 이자 800만 원"과 "세액공제 후 월세 796만 8,000원"의 싸움이 됩니다.

4. 조건 하나만 바뀌어도 답이 뒤집힙니다

바뀐 조건	전세	월세	유리한 쪽
세액공제 15%	1,053만 8,000원	1,069만 8,000원	전세 (16만 원)
세액공제 못 받음	1,053만 8,000원	1,213만 8,000원	전세 (160만 원)
대출 금리 4.5%	1,153만 8,000원	1,050만 6,000원	월세 (103만 2,000원)
전세를 대출 없이 현금 3억	761만 4,000원	1,050만 6,000원	전세 (289만 2,000원)

대출 없이 전세금을 모두 내 돈으로 낼 수 있다면 전세가 크게 유리하고, 대출 비중이 크고 금리가 높을수록 월세가 유리해집니다. 세액공제를 받을 수 있는지가 그다음 변수입니다.

반대로 내 돈이 2억 원 있어 보증금 2억 원·월세 40만 원 조건을 고를 수 있다면, 1년 비용은 월세 480만 원 − 세액공제 81만 6,000원 + 보증금 기회비용 507만 6,000원 = 약 906만 원입니다. 대출 2억 원을 낀 전세(1,053만 8,000원)보다 약 147만 8,000원 쌉니다. 이자가 붙는 빚을 줄이고 세액공제를 받는 쪽으로 조건을 짜는 것이 핵심입니다.

5. 손익분기 월세: 이 금액보다 싸면 월세가 이득

위 전세 조건(3억, 대출 2억, 4%)에서 보증금 1억 원짜리 월세가 더 싸려면 월세가 다음보다 낮아야 합니다.

• 세액공제 17%: 월 약 80만 3,213원
• 세액공제 15%: 월 약 78만 4,314원
• 세액공제 못 받음: 월 약 66만 6,667원

집주인이 제시한 월세가 이 숫자보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 싸다는 뜻입니다. 계산기는 내 조건으로 이 값을 바로 계산합니다.

6. 계약 중 전세를 월세로 바꿀 때: 법정 상한

계약 기간 중에 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때는 주택임대차보호법 시행령에 상한이 있습니다. 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 연 2%" 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 연 3.00%(2026년 10월 22일 동결)이므로 지금 상한은 연 5.0%입니다. 보증금 2억 원을 월세로 바꾸면 2억 × 5% ÷ 12 = 월 83만 3,333원이 상한입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌니 바꾸는 시점의 기준금리로 다시 계산하세요. 새로 계약을 맺을 때는 당사자가 정하는 금액이라 이 상한이 그대로 적용되지 않습니다.

7. 월세 세액공제 조건 (요약)

• 무주택 세대의 세대주(요건을 갖추면 세대원도 가능)
• 총급여 8,000만 원 이하(종합소득 7,000만 원 이하) — 5,500만 원 이하는 17%, 그 위는 15%
• 국민주택규모(85㎡) 이하 또는 기준시가 4억 원 이하 주택, 전입신고한 주소와 계약서 주소 일치
• 연 1,000만 원 한도. 연말정산 때 못 했으면 5년 안에 경정청구 가능

자세한 요건과 환급액은 월세 세액공제 계산에서 따로 확인할 수 있습니다.

8. 숫자 말고 따져야 할 것

• 보증금 반환 위험: 전세는 큰돈이 집주인에게 묶입니다. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부와 보증료를 비용에 더해 보세요.
• 금리 변동: 변동금리 전세대출은 계약 기간 중 이자가 바뀝니다. 월세는 계약 기간 동안 고정입니다.
• 전세대출 소득공제: 요건을 갖춘 무주택 세대주는 주택임차차입금 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도로 소득공제받을 수 있어 전세 쪽 비용이 조금 줄어듭니다(계산기에는 미반영).
• 이사 계획: 계약 기간 전에 나갈 가능성이 있다면 보증금이 작은 월세가 움직이기 쉽습니다.

9. 2년 계약 전체로 보면, 그리고 금리가 오르면

임대차 계약은 보통 2년이라 1년 비용에 2를 곱해 보는 게 실감이 납니다. 예시 조건이면 전세 2,107만 6,000원, 월세(세액공제 17%) 2,101만 2,000원으로 2년 차이는 6만 4,000원뿐입니다. 그런데 변동금리 전세대출 금리가 계약 중 0.5%p만 올라도 전세 쪽 1년 비용이 100만 원 늘어 월세가 약 103만 원 싸집니다. 한국은행은 2026년 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했고, 다음 회의에서의 인상 가능성이 보도되고 있습니다. 금리가 오르면 전세대출 이자뿐 아니라 법정 전환율 상한(기준금리 + 2%)도 함께 올라갑니다. 계약 직전이라면 고정금리 대출 가능 여부와 금리 0.5%p 상승 시 결과를 계산기로 같이 넣어 보세요.

10. 이 계산기를 만든 이유

전월세 전환율 계산기는 많지만 "보증금 2억이면 월세 얼마"까지만 알려 줍니다. 실제로 궁금한 건 "그래서 내가 어느 쪽에서 돈을 덜 쓰나"인데, 그 답은 대출 금리, 내 돈의 예금 이자, 세액공제 여부를 함께 넣어야 나옵니다. 그래서 세 가지를 한 화면에 넣고 손익분기 월세까지 보여 주도록 만들었습니다.

11. 다른 확인 방법과 비교

방법	한계
전월세 전환율만 계산하는 계산기	보증금↔월세 환산만 하고, 대출 이자·세액공제·기회비용은 빠짐
중개사무소 설명	시세 판단은 정확하지만 내 대출 금리·공제 여부는 반영 어려움
이 계산기	1년 실제 비용과 손익분기 월세를 함께 계산. 보증료·소득공제는 미반영

12. 자주 묻는 질문

Q. 전월세 전환율 5%면 무조건 그 금액으로 계약해야 하나요?
법정 상한은 계약 기간 중 전환할 때 넘을 수 없는 선입니다. 새 계약은 시세에 따라 정해집니다.

Q. 기회비용까지 넣어야 하나요?
전세는 큰돈이 묶이기 때문에, 그 돈을 예금에 두었다면 받았을 이자를 비용으로 보는 것이 공정한 비교입니다. 두 방식 모두 같은 기준으로 계산합니다.

Q. 반전세(보증금 일부 + 월세)도 계산할 수 있나요?
네. 월세 보증금과 월세 칸에 반전세 조건을 그대로 넣으면 됩니다. 전세 칸에는 비교할 전세 조건을 넣으세요.

Q. 관리비도 넣어야 하나요?
같은 집이라면 전세든 월세든 관리비는 같으므로 비교에서 빼도 됩니다. 서로 다른 집을 비교할 때는 관리비 차이를 월세 칸에 더해서 넣으세요.