부동산 중개수수료(복비) 계산 2026 — 매매·전세·월세 상한요율표와 9억·6억 경계선

부동산 중개수수료(복비)는 거래금액에 구간별 상한요율을 곱해 정합니다. 아파트 5억 원 매매면 최대 200만 원, 전세 3억 원이면 최대 90만 원입니다. 그런데 같은 집이라도 매매가가 8억 9천만 원이냐 9억 원이냐에 따라 상한이 94만 원 달라집니다. 요율이 0.4%에서 0.5%로 바뀌는 경계이기 때문입니다. 이 글은 2021년 10월 19일부터 시행 중인 공인중개사법 시행규칙의 주택 중개보수 상한요율(시·도 조례 요율표와 동일)을 기준으로, 매매·전세·월세 복비를 계산하는 방법과 실제로 덜 내는 방법을 정리했습니다.

1. 복비 계산기: 금액만 넣으면 상한이 나옵니다

거래 종류를 고르고 금액을 만원 단위로 넣으세요. 월세는 보증금과 월세를 따로 넣으면 환산까지 자동으로 합니다. 결과는 법이 허용하는 최대치이며, 실제 금액은 이 범위 안에서 중개사와 정합니다.

2. 주택 매매 복비 상한요율표

매매(교환 포함)는 아래 여섯 구간으로 나뉩니다. 5천만 원 미만과 2억 원 미만 구간은 요율과 별도로 한도액이 있어서, 계산값이 한도를 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다.

거래금액	상한요율	한도액	예시 (상한)
5천만 원 미만	0.6%	25만 원	4천만 원 → 24만 원
5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원	1억 원 → 50만 원
2억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.4%	없음	5억 원 → 200만 원
9억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.5%	없음	9억 원 → 450만 원
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.6%	없음	12억 원 → 720만 원
15억 원 이상	0.7%	없음	15억 원 → 1,050만 원

복비는 매도인과 매수인이 각자 자기 쪽 중개사에게 냅니다. 한 중개사무소가 양쪽을 모두 중개했다면 그 사무소가 양쪽에서 각각 받습니다. 그래서 5억 원 아파트 한 건이 거래되면 양쪽 합계로는 최대 400만 원이 오갑니다.

3. 전세·월세 복비 상한요율표

임대차는 같은 금액이라도 매매보다 요율이 한 단계씩 낮습니다. 전세는 보증금이 그대로 거래금액입니다.

거래금액	상한요율	한도액	전세 예시 (상한)
5천만 원 미만	0.5%	20만 원	4천만 원 → 20만 원
5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원	8천만 원 → 30만 원(한도)
1억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	없음	3억 원 → 90만 원
6억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.4%	없음	6억 원 → 240만 원
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.5%	없음	12억 원 → 600만 원
15억 원 이상	0.6%	없음	15억 원 → 900만 원

8천만 원 전세는 0.4%로 계산하면 32만 원이지만 한도액이 30만 원이라 30만 원까지만 받을 수 있습니다. 반대로 1억 원 전세는 0.3%를 곱해도 30만 원이라, 8천만 원 전세와 1억 원 전세의 복비 상한이 같아집니다.

4. 월세는 이렇게 환산합니다 (×100, 안 되면 ×70)

월세는 보증금만 보면 안 됩니다. 아래 순서로 거래금액을 먼저 만든 뒤 위 임대차 표를 적용합니다.

1. 거래금액 = 보증금 + 월세 × 100
2. 1번 결과가 5천만 원 미만이면 다시 계산: 거래금액 = 보증금 + 월세 × 70

보증금 / 월세	환산 거래금액	요율	복비 상한
500만 원 / 40만 원	3,300만 원 (×70 적용)	0.5%	16만 5천 원
1,000만 원 / 60만 원	7,000만 원	0.4%	28만 원
1억 원 / 100만 원	2억 원	0.3%	60만 원
3억 원 / 150만 원	4억 5천만 원	0.3%	135만 원

첫 줄을 보면 ×100으로 계산하면 4,500만 원이라 5천만 원에 못 미칩니다. 그래서 ×70으로 다시 계산해 3,300만 원이 되고, 복비도 그만큼 낮아집니다. 작은 원룸 월세일수록 ×70 규칙의 덕을 봅니다. 월세를 내고 있다면 연말정산 월세 세액공제도 챙길 수 있으니 연말정산 환급금 계산기로 얼마나 돌려받는지 확인해 보세요. 만 19~34세라면 청년월세 지원 대상인지도 같이 보시길 권합니다.

5. 9억·6억 경계선: 1천만 원 차이가 복비 수십만 원

복비 요율은 구간 전체에 하나만 적용됩니다. 소득세처럼 넘는 부분에만 높은 세율을 매기는 누진 방식이 아니라서, 경계선을 넘는 순간 금액 전체에 높은 요율이 붙습니다.

거래	경계 바로 아래	경계	상한 차이
매매	8억 9천만 원 → 356만 원 (0.4%)	9억 원 → 450만 원 (0.5%)	94만 원
전세	5억 9천만 원 → 177만 원 (0.3%)	6억 원 → 240만 원 (0.4%)	63만 원

가격이 경계 바로 위에서 정해졌다면, 협의할 때 "경계 아래 요율로 해 달라"고 요청하는 근거가 됩니다. 상한은 최대치일 뿐이라 그보다 낮게 정하는 것은 얼마든지 가능합니다.

6. 부가세 10%는 따로 붙을 수 있습니다

상한요율표의 금액에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 복비에 10%를 더 받을 수 있습니다. 5억 원 매매라면 200만 원에 20만 원을 더한 220만 원이 최대입니다. 간이과세자인 사무소는 부가세 부담이 다르므로, 사무소에 걸린 사업자등록증의 과세 유형을 보거나 계약 전에 "부가세 포함 금액"으로 물어보는 것이 가장 확실합니다.

7. 복비를 덜 내는 현실적인 방법 5가지

1. 계약서 쓰기 전에 금액을 정한다. 잔금 날 협의하면 이미 일이 끝난 뒤라 말을 꺼내기 어렵습니다. 처음 집을 보러 갈 때나 가계약 전에 "몇 %로 해 주실 수 있나요"라고 묻는 것이 가장 효과적입니다.
2. 중개보수 금액을 서면으로 남긴다. 중개대상물 확인·설명서에는 중개보수와 지급 시기를 적는 칸이 있습니다. 합의한 금액이 그대로 적혔는지 확인하세요.
3. "상한=정가"라는 말에 넘어가지 않는다. 요율표의 숫자는 법정 최대치입니다. 그 아래에서 정하는 것은 정상적인 협의입니다.
4. 현금영수증을 받는다. 계좌 이체로 내도 현금영수증을 요청할 수 있습니다. 나중에 지출 증빙이 필요할 때 이 영수증이 근거가 됩니다.
5. 매매 복비 영수증은 집을 팔 때까지 보관한다. 집을 살 때와 팔 때 낸 중개보수는 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 1주택 비과세 대상이 아니라면 몇 년 뒤 세금을 줄여 주는 서류입니다.

8. 오피스텔·상가·토지는 요율표가 다릅니다

위의 표는 주택(아파트·빌라·단독주택 등) 기준입니다. 오피스텔은 전용면적과 부엌·화장실 같은 주거 시설을 갖췄는지에 따라 주택과 다른 별도 요율이 적용되고, 상가·토지 같은 비주택은 상한 범위 안에서 협의로 정합니다. 이런 물건은 해당 지역 시·도의 중개보수 요율표를 따로 확인해야 합니다.

9. 자주 묻는 질문

복비는 언제 내나요?

법에 정해진 시기는 약정에 따르며, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날(보통 잔금일)에 냅니다. 실제로는 계약할 때 일부, 잔금 때 나머지를 내는 경우도 있으니 지급 시기도 미리 정해 두세요.

계약이 중간에 깨지면 복비를 내야 하나요?

중개사의 고의나 과실 없이 거래 당사자 사정으로 계약이 해제됐다면 중개보수를 요구받을 수 있습니다. 반대로 중개사의 잘못으로 계약이 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없습니다. 분쟁이 생기면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 상담할 수 있습니다.

전세에서 월세로 바꾸면 복비가 줄어드나요?

보증금 3억 원 전세의 복비 상한은 90만 원입니다. 같은 집을 보증금 1억 원, 월세 100만 원으로 계약하면 환산 거래금액이 2억 원이라 상한이 60만 원으로 줄어듭니다. 다만 매달 나가는 월세가 생기므로 복비만 보고 고를 일은 아닙니다.

기준일·출처

• 공인중개사법 제32조(중개보수 등), 같은 법 시행규칙 제20조 및 시·도 조례의 주택 중개보수 요율표 (2021년 10월 19일 시행 개정 요율)
• 월세 환산: 보증금 + 월세 × 100, 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70 (시행규칙 제20조 제5항)
• 계산: 이 글의 예시와 계산기는 위 요율표의 상한요율·한도액을 그대로 적용했습니다. 부가세는 별도입니다