전입신고·확정일자 계산기 — 대항력·우선변제권 발생 시점

12월 5일에 이사하고 같은 날 전입신고와 확정일자를 마쳐도, 내 보증금을 지키는 대항력은 12월 6일 0시에 생깁니다. 그런데 집주인이 12월 5일 잔금과 동시에 은행 대출 근저당을 잡으면 근저당은 그날 바로 효력이 생겨, 집이 경매로 넘어갈 때 은행이 나보다 먼저 돈을 가져갑니다. 신혼집 전세에서 가장 많이 놓치는 "하루 차이"입니다. 아래 전입신고·확정일자 계산기에 이사일, 전입신고일, 확정일자일, 근저당 접수일을 넣으면 대항력과 우선변제권이 언제 생기는지, 전입신고 기한을 지켰는지, 은행보다 앞서는지가 바로 나옵니다.

1. 이런 분이 읽으세요

• 신혼집 전세·월세 잔금과 이사 날짜를 정하는 예비부부
• 전입신고와 확정일자를 언제, 어디서 해야 하는지 헷갈리는 분
• 집주인이 잔금일에 대출을 받는다고 해서 불안한 분
• 이사 후 바빠서 전입신고를 미루고 있는 분

2. 전입신고·확정일자 계산기

날짜만 넣으면 됩니다. 근저당 접수일은 등기사항전부증명서 을구에서 확인할 수 있고, 집주인이 잔금일에 대출을 받는다면 그 잔금일을 넣어 보세요. 확정일자를 아직 안 받았다면 비워 둡니다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도(이사)와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시에 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다. 확정일자를 같은 날이나 그 전에 받았다면 대항력과 같은 다음 날 0시, 더 늦게 받았다면 확정일자를 받은 날부터입니다. 근저당은 등기 접수일 당일에 효력이 생깁니다.

3. 세 가지 날짜가 하는 일

절차	생기는 권리	효력 시점
이사 + 전입신고	대항력: 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 권리	둘 다 마친 다음 날 0시
+ 확정일자	우선변제권: 경매·공매 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리	대항력과 확정일자 중 늦은 시점
집주인 근저당	은행의 담보권	등기 접수 당일

4. 하루 차이가 보증금을 가릅니다

잔금일 오전에 이사하고 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시부터입니다. 같은 날 집주인이 대출을 받아 근저당을 접수하면 은행이 하루 앞섭니다. 나중에 집이 경매로 넘어가면 낙찰금에서 은행 대출이 먼저 빠지고, 남은 돈이 보증금보다 적으면 그만큼 돌려받지 못합니다. 그래서 계약서 특약에 "임대인은 잔금일 다음 날까지 담보 설정을 하지 않는다"는 문구를 넣고, 잔금 전에 등기부를 다시 떼어 새로 생긴 권리가 없는지 확인하는 것이 기본입니다. 집주인이 꼭 대출을 받아야 하는 상황이라면 대출 실행일을 잔금 다음 날 이후로 잡아 달라고 요청하는 것도 방법입니다.

확정일자를 늦게 받은 경우도 보세요. 12월 5일에 이사하고 전입신고를 했지만 확정일자는 12월 8일에 받았다면, 대항력은 12월 6일 0시에 생기지만 우선변제권은 12월 8일부터입니다. 그 사이인 12월 7일에 다른 채권자의 압류나 근저당이 먼저 등기되면 경매 배당에서 그 채권자가 앞섭니다. 그래서 확정일자는 전입신고와 같은 날이나 그 전에 받아 두는 것이 안전합니다.

5. 전입신고 기한은 14일, 하지만 그날 하세요

전입신고는 이사한 날부터 14일 안에 해야 하고, 넘기면 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 하지만 14일은 과태료를 피하는 기한일 뿐 보증금을 지키는 기한이 아닙니다. 전입신고가 하루 늦으면 대항력도 하루 늦게 생기고, 그 사이에 잡힌 근저당이나 압류는 내 보증금보다 앞섭니다. 이사한 날 바로, 늦어도 다음 날 아침에는 정부24나 주민센터에서 신고하세요.

6. 확정일자는 계약서만 있으면 미리 받을 수 있습니다

확정일자는 임대차계약서에 날짜 도장을 받는 것으로, 이사 전이라도 계약서 원본만 있으면 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 계약 직후에 미리 받아 두면 이사·전입신고와 동시에 우선변제권이 생깁니다. 일정 금액 이상 주택 임대차는 계약 후 30일 안에 전월세 신고를 해야 하고, 신고하면 확정일자가 함께 부여됩니다.

7. 날짜별로 보면

상황 (이사 12월 5일)	대항력	우선변제권
전입·확정일자 모두 12월 5일	12월 6일 0시	12월 6일 0시
확정일자는 11월에 미리, 전입 12월 5일	12월 6일 0시	12월 6일 0시
전입 12월 5일, 확정일자 12월 10일	12월 6일 0시	12월 10일
확정일자 12월 5일, 전입 12월 15일 (10일 늦음)	12월 16일 0시	12월 16일 0시

8. 잔금일 순서표

1. 잔금 직전: 등기사항전부증명서를 다시 떼어 계약 후 새로 생긴 근저당·압류·가처분이 없는지 확인합니다.
2. 잔금 송금: 계약서에 적힌 집주인 본인 명의 계좌로 보내고 영수증을 받습니다. 근저당 말소 조건이면 은행에 함께 가서 상환과 말소 접수까지 확인합니다.
3. 이사·열쇠 인수: 실제로 입주해야 "주택 인도" 요건이 충족됩니다.
4. 전입신고: 정부24에서 바로 하거나 주민센터를 방문합니다. 신고 완료 화면이나 접수증을 보관합니다.
5. 확정일자 확인: 미리 받았다면 계약서 도장을, 아니라면 전입신고 때 함께 받습니다.
6. 보증보험 신청: 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 바로 신청합니다.

9. 월세도 똑같이 챙겨야 합니다

월세 보증금도 전세와 같은 방식으로 보호됩니다. 보증금이 적은 월세는 일정 금액 이하일 때 다른 채권자보다 먼저 일부를 받는 소액임차인 최우선변제 제도가 있는데, 기준 금액은 지역과 근저당 설정 시점에 따라 달라 집마다 따로 확인해야 합니다. 어느 경우든 이사 당일 전입신고와 확정일자가 출발점입니다.

10. 전입신고가 다른 혜택의 조건이 되기도 합니다

전세대출은 실행 후 정해진 기간 안에 전입신고를 하도록 조건이 붙는 경우가 많고, 월세 세액공제는 주민등록 주소와 계약서 주소가 같아야 받을 수 있습니다. 청약에서도 해당 지역 거주 기간을 전입일 기준으로 따지는 경우가 많습니다. 결혼 후 두 사람이 각자 다른 곳에 주소를 두고 있다면 신혼집으로 옮기는 날짜가 이런 조건에 어떤 영향을 주는지 함께 확인하세요.

11. 집주인이 바뀌거나 보증금을 올릴 때

대항력을 갖춘 뒤 집이 팔려 집주인이 바뀌면, 새 집주인이 기존 계약을 그대로 이어받습니다. 계약 기간 동안 계속 살 수 있고, 계약이 끝나면 새 집주인에게 보증금을 돌려받습니다. 반대로 계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다면, 올린 금액은 새 계약서(또는 증액 약정서)에 확정일자를 다시 받은 날부터 순위가 정해집니다. 처음 보증금은 원래 순위를 유지하지만 늘어난 금액은 그사이 생긴 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있으니, 증액 전에 등기부를 다시 확인하세요.

12. 전입신고를 온라인으로 할 때

정부24에서 공동인증서나 간편인증으로 전입신고를 할 수 있습니다. 새 주소에 이미 다른 세대주가 있으면 그 세대주의 확인이 필요하고, 신혼부부가 새 세대를 만드는 경우에는 세대주를 누구로 할지도 함께 정합니다. 신청 후 담당자 처리까지 시간이 걸릴 수 있어, 효력이 생기는 날이 신청한 날인지 처리된 날인지 화면 안내를 꼭 확인하세요. 급하면 주민센터에 직접 가는 것이 가장 확실합니다.

13. 다른 방법과 함께 쓰면

• 전세보증보험: 대항력·우선변제권이 있어도 집값이 떨어지면 보증금을 다 못 받을 수 있습니다. 보증보험은 HUG가 대신 돌려주는 장치라 함께 드는 것이 안전합니다.
• 임차권등기: 계약이 끝났는데 보증금을 못 받고 이사해야 한다면, 임차권등기를 해 두어야 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 부부 중 한 명만 전입: 계약자 본인이 아니어도 배우자 등 가족이 전입신고를 하면 대항력이 인정되는 경우가 많지만, 계약자 본인도 함께 전입하는 것이 가장 확실합니다.

14. 이런 경우는 다시 확인하세요

• 다가구주택은 지번만, 다세대·아파트는 동·호수까지 정확히 적어야 전입신고가 효력을 가집니다.
• 집주인의 세금 체납은 등기부에 나오지 않지만 보증금보다 앞설 수 있습니다.
• 전입신고 뒤 잠시라도 주소를 다른 곳으로 옮기면 대항력이 끊기고, 다시 전입한 날을 기준으로 새로 생깁니다. 계약 기간 중에는 주소를 옮기지 마세요.
• 확정일자를 받은 계약서 원본은 보증금을 돌려받을 때까지 보관하세요. 경매 배당을 신청할 때 필요합니다.
• 근저당·압류의 실제 순위는 접수 시각까지 따지므로, 같은 날짜라도 결과가 다를 수 있습니다.