전세보증보험 계산기 — 가입 가능 여부와 보증료

공시가격 2억 원짜리 빌라에 보증금 2억 6천만 원으로 전세를 들어가면 HUG 전세보증보험에 가입할 수 없습니다. 빌라는 공시가격의 140%를 집값으로 보고 그 90%까지만 보증하기 때문에, 이 집의 보증한도는 2억 5,200만 원입니다. 반대로 시세 5억 원 아파트에 보증금 4억 원이면 가입이 가능하고, 보증료율 0.15%라면 2년에 120만 원, 한 달 5만 원꼴입니다. 신혼집 전세 계약서에 도장을 찍기 전에 이 계산부터 해 봐야 하는 이유입니다. 아래 전세보증보험 계산기에 집 종류, 가격, 보증금, 선순위 대출을 넣으면 가입 가능 여부와 예상 보증료가 바로 나옵니다.

1. 이런 분이 읽으세요

• 신혼집을 전세로 구하는 예비부부
• 마음에 드는 빌라·오피스텔이 보증보험이 되는지 계약 전에 알고 싶은 분
• 전세대출을 받으려는데 보증보험 가입이 조건인 분
• 보증료가 얼마나 나오는지 예산에 넣어야 하는 분

2. 전세보증보험 계산기

아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를, 빌라·연립·다세대는 공동주택 공시가격을 넣습니다. 선순위 채권은 등기부등본 을구에 적힌 근저당 채권최고액 등 보증금보다 먼저 갚아야 하는 금액입니다. 보증료율은 HUG 안심전세 앱에서 조회한 값을 넣으면 가장 정확하고, 모르면 예시값으로 비교하세요.

보증한도는 "주택가격 × 90% − 선순위 채권"으로, 보증료는 "보증금 × 보증료율 × 계약 기간"으로 계산했습니다. 빌라처럼 시세를 정하기 어려운 집은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보므로, 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 어렵습니다.

3. 가입 조건 한눈에

항목	기준
보증금 한도	수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하
보증한도	주택가격 × 90% − 선순위 채권
빌라 주택가격	공시가격 × 140% (그래서 보증금은 공시가격의 126% 이내)
아파트 주택가격	KB시세·한국부동산원 시세 등 우선 적용
보증료	보증금 × 보증료율 × 계약 기간

4. 126%가 왜 중요한가

빌라 전세가 문제가 된 이유는 시세가 불분명해 보증금이 집값보다 높게 잡히는 경우가 많았기 때문입니다. 지금은 공시가격 140%의 90%, 즉 공시가격의 126%까지만 보증합니다. 공시가격 2억 원이면 보증금 2억 5,200만 원까지만 보증이 되고, 집주인 근저당이 5천만 원 있다면 2억 200만 원으로 줄어듭니다. 그 이상의 보증금은 보증보험으로 지킬 수 없으니, 보증금을 낮추거나 차액을 월세로 돌리는 협상이 필요합니다.

5. 보증료는 얼마나 나오나

보증금 · 2년 · 보증료율 0.15% 예시	보증료	월로 나누면
2억 5천만 원	750,000원	31,250원
3억 원	900,000원	37,500원
4억 원	1,200,000원	50,000원

보증료율은 안내 자료에 따라 연 0.1% 안팎부터 0.2% 수준까지 폭이 있고, 주택 유형과 보증금 규모, 부채비율에 따라 달라집니다. 4억 원 보증금에 월 5만 원 정도로 보증금 전체를 지킬 수 있다는 점에서, 신혼부부처럼 보증금이 전 재산에 가까운 경우에는 가장 값싼 안전장치입니다.

요율이 조금만 달라도 금액 차이가 납니다. 보증금 2억 5천만 원·2년 기준 요율 0.15%면 75만 원, 0.2%면 100만 원입니다. 보증료는 보증금 손실을 막는 비용이라 전세대출 이자와 함께 월 비용으로 나눠 보면(75만 원 ÷ 24개월 = 월 31,250원) 부담을 비교하기 쉽습니다.

6. 아파트도 선순위가 있으면 막힙니다

시세 5억 원 아파트, 보증금 4억 원	보증한도	결과
근저당 없음	4억 5천만 원	가입 가능
근저당 채권최고액 5천만 원	4억 원	경계 (딱 맞음)
근저당 채권최고액 1억 원	3억 5천만 원	5천만 원 초과로 어려움

아파트라서 안심하기 쉽지만, 집주인 대출이 많으면 같은 보증금이라도 보증한도를 넘습니다. 근저당은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액으로 보는 경우가 많아, 대출을 일부 갚았어도 말소하지 않았다면 한도에 그대로 반영될 수 있습니다. 잔금일에 근저당을 말소하는 조건이라면 특약에 적고 말소 접수증을 받아 두세요.

7. 전세대출 보증과는 다른 상품입니다

신혼부부 전세대출을 받을 때 가입하는 보증은 은행이 대출금을 돌려받도록 보증하는 것이고, 전세보증금반환보증은 세입자가 보증금을 돌려받도록 보증하는 것입니다. 이름이 비슷해 하나만 들면 된다고 생각하기 쉽지만 보호 대상이 다릅니다. 대출 상품에 따라 두 보증을 함께 묶어 가입하는 경우도 있으니, 대출 상담 때 "반환보증이 포함돼 있는지"를 따로 물어보세요.

8. 언제 가입하나

반환보증은 잔금을 치르고 이사한 뒤 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 신청하는 것이 일반적입니다. 가입할 수 있는 기간에도 제한이 있으니 이사 후 미루지 말고 바로 신청하세요. 전입신고와 확정일자를 언제 하느냐에 따라 보증금 보호가 시작되는 시점이 달라지므로, 이사 날 함께 처리하는 것이 안전합니다.

9. 집주인이 보증금을 안 돌려주면

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG에 보증 이행을 청구합니다. HUG가 심사 후 보증금을 대신 지급하고, 나중에 집주인에게 받아 냅니다. 이 과정에서 임차권등기 같은 절차가 필요할 수 있어 시간이 걸리지만, 보증금을 통째로 잃는 위험은 막을 수 있습니다. 보증이 없으면 경매나 소송으로 직접 받아 내야 하고, 선순위가 많으면 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 또 저소득·신혼부부·청년 등에게 보증료 할인 제도가 운영되고 있으니, 할인 대상과 비율을 신청 전에 확인해 보세요.

10. 계약 전에 해야 할 일

1. HUG 안심전세 앱에서 주소로 보증 가능 여부와 시세·공시가격을 조회합니다.
2. 등기사항전부증명서를 떼서 근저당 같은 선순위 채권과 소유자를 확인합니다.
3. 계산기로 보증한도 안에 보증금이 들어오는지 확인합니다.
4. 집주인의 밀린 세금도 확인합니다. 세금 체납은 등기부에 나오지 않지만 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어, 계약 후 입주 전에는 집주인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있는 제도를 활용하세요.
5. 계약서 특약에 "보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다"는 문구를 넣습니다.

11. 전세가율로 보는 위험 신호

전세가율은 보증금이 집값의 몇 %인지를 뜻합니다. 시세 5억 원 아파트에 보증금 4억 원이면 80%, 4억 5천만 원이면 90%입니다. 전세가율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 집을 팔아 보증금을 돌려주기 어려워집니다. 흔히 80%를 넘으면 주의, 90%에 가까우면 보증보험 없이는 들어가지 않는 편이 안전하다고 봅니다. 빌라는 시세를 알기 어려워 전세가율을 계산하기 힘든데, 이럴 때 공시가격 126% 기준이 현실적인 상한선 역할을 합니다. 계산기의 보증한도보다 보증금이 낮게 나오는 집을 고르면 보증보험과 함께 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

12. 다른 보증과 비교

• HUG(주택도시보증공사): 가장 많이 쓰이는 전세보증금반환보증입니다. 안심전세 앱으로 조회·신청할 수 있습니다.
• HF(한국주택금융공사)·SGI서울보증: 같은 성격의 보증을 취급하며 가입 기준과 요율이 다릅니다. HUG에서 안 되면 다른 기관 조건도 비교해 보세요.
• 보증보험 없이: 확정일자와 전입신고로 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있지만, 집값이 떨어지거나 선순위가 많으면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.

13. 이런 경우는 가입이 어렵습니다

• 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 주택가격의 90%를 넘는 경우
• 보증금이 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원을 넘는 경우
• 집주인이 보증 사고 이력 등으로 HUG 보증이 제한된 경우
• 다가구주택처럼 한 건물에 세입자가 여럿이면 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금도 선순위로 따지므로, 보증한도가 계산기보다 크게 줄 수 있습니다.
• 등기상 소유자와 계약한 사람이 다른 경우(대리 계약은 위임 확인 필요)

이 계산기의 결과는 예상치이며, 실제 가입 여부와 보증료는 HUG 심사와 조회 결과로 확정됩니다.