종부세 계산기 — 11월 고지서 전에 우리 집 종합부동산세 확인

공시가격 15억 원 아파트 한 채(단독명의, 60세 미만, 보유 5년 미만)라면 올해 종합부동산세는 농어촌특별세까지 약 69만 1,200원입니다. 같은 집이라도 70세 이상·15년 이상 보유면 세액공제 80%가 붙어 약 13만 8,240원으로 줄고, 같은 15억이 두 채로 나뉘어 있으면 약 126만 7,200원으로 늘어납니다. 11월 말 고지서가 오기 전에 아래 종부세 계산기로 우리 집 금액을 먼저 확인해 보세요.

1. 이런 분이 읽으세요

• 공시가격 12억 원 안팎 아파트를 가진 1주택자로 올해 종부세 대상인지 헷갈리는 분
• 11월 말 고지서를 받으면 금액이 맞게 나왔는지 직접 확인해 보고 싶은 분
• 부모님 댁이 오래된 1주택이라 고령자·장기보유 공제가 얼마나 되는지 궁금한 분
• 집이 두 채라 1주택일 때와 얼마나 차이 나는지 비교하고 싶은 분

2. 종부세 계산기 (주택분, 2026년 고지 기준)

6월 1일 기준 공시가격 합계와 주택 수, 1주택자라면 나이와 보유 기간을 넣으세요. 공시가격은 부동산공시가격알리미나 7·9월 재산세 고지서에서 확인할 수 있습니다.

계산 순서는 국세청 세액계산 흐름과 같습니다. 공시가격 합계에서 기본공제(1세대 1주택 12억 원, 그 밖에는 9억 원)를 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 곱합니다. 여기서 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼고, 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 적용하고, 마지막으로 농어촌특별세 20%를 더합니다.

3. 세율표 (과세표준 기준)

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억 원	0.7%	0.7%
6억~12억 원	1.0%	1.0%
12억~25억 원	1.3%	2.0%
25억~50억 원	1.5%	3.0%
50억~94억 원	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

과세표준은 공시가격이 아니라 "공시가격 합계 − 기본공제"에 60%를 곱한 값입니다. 공시가격 15억 원 1주택이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원이 과세표준이라 맨 아래 구간 0.5%만 적용됩니다.

4. 공시가격별 1주택자 종부세 (60세 미만, 보유 5년 미만)

공시가격	과세표준	재산세 공제 후 종부세	농특세 포함 합계
12억 원	0원	0원	0원
13억 원	6,000만 원	19만 2,000원	23만 400원
15억 원	1억 8,000만 원	57만 6,000원	69만 1,200원
20억 원	4억 8,000만 원	189만 6,000원	227만 5,200원
25억 원	7억 8,000만 원	399만 6,000원	479만 5,200원

공시가격 12억 원까지는 1세대 1주택자 종부세가 0원입니다. 12억 원을 넘는 부분부터 세금이 붙어, 13억 원이면 연 23만 원 정도에서 시작합니다.

5. 고령자·장기보유 세액공제: 같은 집도 최대 80% 차이

고령자(나이)	공제율	장기보유(보유 기간)	공제율
60세 이상~65세 미만	20%	5년 이상~10년 미만	20%
65세 이상~70세 미만	30%	10년 이상~15년 미만	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

두 공제는 합쳐서 최대 80%까지 받습니다. 1세대 1주택자만 해당합니다. 공시가격 20억 원 집을 65세가 10년 보유했다면 공제율 70%로, 227만 5,200원이던 세금이 68만 2,560원이 됩니다. 15억 원 집을 70세 이상이 15년 넘게 보유했다면 80% 공제로 13만 8,240원입니다.

6. 1주택 vs 2주택: 같은 15억 원이라도

공시가격 합계가 같은 15억 원이어도 1주택이면 기본공제 12억 원, 2주택이면 9억 원이라 과세표준이 1억 8,000만 원에서 3억 6,000만 원으로 두 배가 됩니다. 결과는 1주택 69만 1,200원, 2주택 126만 7,200원으로 약 57만 6,000원 차이입니다. 2주택에는 고령자·장기보유 공제도 없습니다.

7. "재산세 공제"를 빼먹으면 과다 계산합니다

재산세와 종부세는 같은 집에 붙기 때문에, 종부세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세는 종부세에서 빼 줍니다. 법령 서식 기준 계산은 (공시가격 − 기본공제) × 종부세 공정시장가액비율 60% × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%입니다. 재산세 공정시장가액비율은 1세대 1주택(공시가격 6억 원 초과) 45%, 그 밖에는 60%로 넣었습니다. 15억 원 1주택이면 3억 × 60% × 45% × 0.4% = 32만 4,000원이 빠집니다. 인터넷의 간단 계산이 고지서보다 크게 나오는 흔한 이유가 이 공제를 빼먹었기 때문입니다.

8. 3주택 이상이면: 과세표준 12억 원 넘는 부분부터 중과

3주택 이상도 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같고, 12억 원을 넘는 부분부터 2.0~5.0%가 붙습니다. 공시가격 합계 30억 원이면 과세표준이 12억 6,000만 원이라 중과 구간에 걸리는 돈은 6,000만 원뿐입니다. 2주택 이하라면 농특세 포함 약 882만 7,200원, 3주택 이상이면 약 933만 1,200원으로 차이는 약 50만 4,000원입니다. 공시가격 합계가 더 커질수록 이 차이는 빠르게 벌어집니다.

9. 세금이 크면 나눠 낼 수 있습니다

납부할 종부세가 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 250만 원 초과~500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액, 500만 원을 넘으면 세액의 절반 이하를 나중에 냅니다. 고지서에 함께 오는 분납 신청서나 홈택스로 납부기한 안에 신청합니다. 연말에 목돈이 한꺼번에 나가는 게 부담이라면 꼭 챙길 부분입니다.

10. 고지·납부 일정과 지금 확인해야 하는 이유

• 과세기준일: 매년 6월 1일. 이날 가진 집 기준입니다.
• 고지: 11월 중(보통 하순) 국세청이 고지서를 보냅니다.
• 납부: 12월 1일~15일. 기한을 넘기면 납부지연 가산세가 붙습니다.
• 2026년 개편안: 기본공제·공정시장가액비율 조정안이 보도됐지만 국회를 통과한 법이 아니어서 올해 12월 고지에는 현행 기준이 적용됩니다.

고지서가 오면 계산기 결과와 비교해 보세요. 금액이 크게 다르면 1세대 1주택 특례 적용 여부, 합산 배제 신고, 공동명의 특례 신청 여부를 먼저 확인합니다.

11. 계산기와 다를 수 있는 경우

• 세부담 상한: 올해 보유세(재산세+종부세)가 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다. 공시가격이 크게 오른 해에는 고지서가 계산보다 작을 수 있습니다.
• 부부 공동명의 1주택: 각자 9억 원씩 공제받거나, 신청하면 1세대 1주택처럼 12억 원 공제와 세액공제를 받을 수 있습니다. 계산기는 단독명의 기준입니다.
• 재산세 세부담 상한·감면: 재산세가 상한이나 감면으로 줄었다면 종부세에서 빼는 재산세도 달라집니다.
• 합산 배제 주택: 일정 요건의 임대주택 등은 신고하면 합산에서 빠집니다.

12. 다른 확인 방법과 비교

방법	걸리는 시간	한계
국세청 홈택스 모의계산	10분 이상(로그인·입력 항목 많음)	정확하지만 1주택·2주택 비교가 번거로움
세무사 상담	예약·비용	합산 배제·특례 판단까지 가능
이 계산기	1분	세부담 상한·감면·합산 배제는 반영 안 함

13. 자주 묻는 질문

Q. 공시가격 12억 원이면 종부세를 내나요?
1세대 1주택 단독명의라면 12억 원까지는 0원입니다. 12억 원을 넘는 부분부터 계산합니다.

Q. 농어촌특별세는 따로 내나요?
종부세 고지서에 함께 나옵니다. 결정된 종부세의 20%입니다.

Q. 6월 2일에 집을 샀다면요?
과세기준일(6월 1일)에 소유하지 않았으므로 그해 종부세는 판 사람에게 나옵니다.

Q. 재산세와 종부세는 따로 내나요?
네. 주택 재산세는 시·군·구가 7월과 9월에 절반씩(세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번) 고지하고, 종부세는 국세청이 12월에 받습니다. 종부세 계산에서 빼는 재산세가 바로 7·9월에 낸 재산세 중 겹치는 부분입니다.

Q. 고지서 금액이 계산기보다 작으면 문제인가요?
세부담 상한(작년의 150%)이나 감면이 적용됐을 가능성이 큽니다. 고지서의 세액 계산 명세에서 항목별 금액을 확인하세요.