양도세 계산기 — 1주택 12억 넘으면 얼마, 거주 2년이 가르는 세금
파는 값·산 값·보유와 거주 기간만 넣으면 양도소득세와 지방소득세가 바로 나옵니다.
15억 원에 파는 1주택을 10년 보유하면서 10년 살았다면 양도소득세는 지방소득세를 포함해 328만 3,500원입니다. 똑같이 10년 보유했어도 거주한 적이 없으면 2,948만 5,500원으로, 9배가 됩니다. 12억 원 넘는 집은 1주택이어도 넘는 비율만큼 세금을 내고, 그때 장기보유특별공제를 몇 %나 받느냐가 금액을 가르기 때문입니다. 아래 양도세 계산기에 파는 값과 산 값, 보유·거주 기간을 넣으면 내 세금이 바로 나옵니다.
1. 이런 분이 읽으세요
- 집을 팔기 전에 양도소득세가 얼마인지 미리 알고 싶은 1주택자
- 매도가가 12억 원을 넘어 비과세가 다 안 된다는 말을 들은 분
- 거주 기간이 짧아 2년을 채우고 팔지 고민인 분
- 장기보유특별공제 개편 소식 때문에 올해 팔지 내년에 팔지 따져 보는 분
2. 양도세 계산기 (1세대 1주택·일반)
금액은 만 원 단위입니다. 필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시 같은 공사비를 더해 넣으세요. "1세대 1주택 비과세 요건"은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지)를 갖췄는지입니다.
계산 결과가 여기에 표시됩니다.
다주택자 중과세, 일시적 2주택, 상속·증여받은 집, 조합원입주권은 계산하지 않습니다. 이런 경우는 세무사 상담이나 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
3. 12억 원 넘으면 이렇게 계산합니다
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지입니다. 넘는 집은 양도차익 전체가 아니라 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세합니다.
- 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액
- 15억 원에 팔고 양도차익이 7억 7,000만 원이면 7억 7,000만 원 × 3억 ÷ 15억 = 1억 5,400만 원만 과세
- 여기서 장기보유특별공제를 빼고, 기본공제 250만 원을 뺀 금액에 세율 6~45%를 적용
4. 장기보유특별공제: 거주 2년이 갈림길
| 구분 | 보유 | 거주 | 최대 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 + 거주 2년 이상 | 3년부터 연 4% | 2년부터 연 4% | 80% (각 40%) |
| 그 밖의 경우 (거주 2년 미만 포함) | 3년부터 연 2% | 반영 안 됨 | 30% (15년) |
보유가 3년 미만이면 공제가 없습니다. 같은 10년 보유라도 2년 이상 살았다면 보유 40% + 거주 40% = 80%, 살지 않았다면 20%입니다. 공제율이 4배 차이 나니 세금도 크게 달라집니다.
5. 사례: 15억 원 아파트, 10년 보유
| 거주 기간 | 장기보유특별공제 | 세금 (지방소득세 포함) |
|---|---|---|
| 10년 | 80% | 328만 3,500원 |
| 1년 (2년 미만) | 20% | 2,948만 5,500원 |
| 0년 | 20% | 2,948만 5,500원 |
취득가 7억 원, 필요경비 3,000만 원으로 계산했습니다. 거주가 1년이면 0년과 똑같이 취급돼, 1년을 더 살아 2년을 채우는 것만으로 2,600만 원 넘게 달라질 수 있습니다. 2년을 채운 뒤에는 거주 1년마다 공제율이 4%포인트씩 올라갑니다.
6. 매도가가 클수록 세금은 이렇게 늘어납니다
| 양도가액 (취득 7억, 경비 3,000만, 10년 보유·거주) | 세금 |
|---|---|
| 12억 원 | 0원 (비과세) |
| 15억 원 | 328만 3,500원 |
| 20억 원 | 2,116만 9,500원 |
12억 원 이하면 0원이지만, 넘는 순간부터는 넘는 비율과 양도차익이 함께 커져 세금이 빠르게 늘어납니다. 20억 원은 15억 원보다 5억 원 더 받고 팔지만 세금은 1,788만 6,000원 늘어납니다. 같은 집이라도 보유·거주 기간이 짧으면 금액은 훨씬 커집니다.
7. 1주택 비과세 요건을 못 갖췄다면
보유 2년을 못 채웠거나, 조정대상지역에서 산 집인데 2년을 살지 않았다면 12억 원 이하라도 비과세가 안 됩니다. 위 15억 원 사례를 일반 과세로 계산하면 양도차익 7억 7,000만 원 전체가 과세 대상이 되고(장기보유특별공제 20%), 세금은 2억 4,390만 3,000원입니다. 비과세 요건 하나로 2억 원 넘게 차이 나므로, 매도 계약 전에 등기부상 취득일과 전입일을 꼭 확인하세요. 보유 2년 미만 주택은 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 단일세율이 적용됩니다.
8. 지금 팔까, 내년에 팔까: 개편 논의
2026년 들어 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸거나 세액공제 방식으로 바꾸는 소득세법 개정안이 국회에 발의됐다는 보도가 있습니다. 보도에 따르면 2026년 12월 31일 이전에 양도하는 집은 현행 공제가 적용됩니다. 다만 개편 내용과 시행 시점은 자료마다 달라 아직 확정되지 않았습니다. 이 계산기는 현행 규정 기준이며, 개정이 확정되면 계산식을 고치겠습니다. 큰 금액이 걸린 매도라면 잔금일을 정하기 전에 세무사와 확정된 규정을 확인하세요.
9. 필요경비로 세금 줄이기
- 인정되는 것: 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시 교체 같은 자본적 지출, 양도할 때 낸 중개수수료
- 안 되는 것: 도배·장판·보일러 수리 같은 수선비, 대출이자
- 영수증이나 계좌이체 내역이 있어야 인정됩니다. 10년 전 공사라도 자료가 있으면 넣을 수 있습니다.
10. 신고 기한과 가산세
양도소득세는 양도일(잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 양도가액이 12억 원을 넘는 1주택은 과세분이 있어 신고 대상이고, 신고하지 않으면 무신고 가산세 20%가 붙습니다. 5월 31일에 잔금을 받았다면 7월 31일까지입니다.
11. 계산 방법 (검산용)
- 양도차익 = 15억 - 7억 - 3,000만 = 7억 7,000만 원
- 과세 양도차익 = 7억 7,000만 × 3억 ÷ 15억 = 1억 5,400만 원
- 장기보유특별공제 80% = 1억 2,320만 원 → 3,080만 원, 기본공제 250만 원 빼면 과세표준 2,830만 원
- 세금 = 1,400만 × 6% + 1,430만 × 15% = 298만 5,000원, 지방소득세 29만 8,500원, 합계 328만 3,500원
12. 이사 가려고 새 집을 먼저 샀다면: 일시적 2주택
살던 집을 판 뒤 새 집을 사는 대신 새 집을 먼저 산 경우, 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 샀고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택처럼 비과세와 12억 원 기준을 적용받습니다. 이 기한을 하루라도 넘기면 2주택 양도가 돼 세금이 크게 달라지므로, 계산기의 "비과세 요건 갖춤"은 기한 안에 팔 때만 고르세요.
13. 이 계산기를 만든 이유
양도세 안내는 대부분 "12억 원까지 비과세"에서 끝납니다. 정작 12억 원을 넘는 집을 가진 사람이 궁금한 것은 "1년 더 살면 얼마가 줄어드는지", "올해 팔면 얼마인지"인데, 이를 숫자로 비교하려면 공식을 여러 번 계산해야 합니다. 매도 날짜를 정하기 전에 1분만 넣어 보고 판단하시라고 만들었습니다.
14. 다른 확인 방법과 비교
| 방법 | 한계 |
|---|---|
| 홈택스 양도소득세 모의계산 | 정확하지만 입력 항목이 많고 거주 여부별 비교는 여러 번 해야 함 |
| 세무사 상담 | 복잡한 경우 필수, 비용과 시간이 듦 |
| 이 계산기 | 1주택·일반 과세를 1분 안에 비교. 다주택 중과·특례는 제외 |
15. 자주 묻는 질문
Q. 12억 원 이하면 신고도 안 해도 되나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하라면 세금이 없습니다. 다만 비과세 판단이 애매하면 신고해 두는 편이 안전합니다.
Q. 부부 공동명의면 어떻게 계산하나요?
각자 지분만큼 양도차익을 나눠 계산하고 기본공제 250만 원도 각자 받습니다. 12억 원 판단은 집 전체 양도가액 기준입니다.
Q. 거주 기간은 어떻게 세나요?
주민등록상 전입일부터 전출일까지를 기준으로 봅니다. 실제로 살지 않고 주소만 옮긴 경우는 인정되지 않을 수 있습니다.
Q. 보유 기간은 언제부터 세나요?
취득일(잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지입니다. 계약일이 아니라 잔금일 기준이라, 잔금일을 며칠 늦추는 것만으로 보유 연수가 바뀌는 경우가 있습니다.
Q. 세금은 언제 내나요?
예정신고를 하면서 함께 냅니다. 금액이 1,000만 원을 넘으면 일부를 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.