보금자리론 계산기 — 신혼부부·생애최초 한도와 월 상환액

5억 원짜리 신혼집을 보금자리론으로 살 때, 생애 처음 집을 사는 부부라면 집값의 80%인 4억 원까지, 아니라면 70%인 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있습니다. 같은 집인데 직접 마련할 돈이 1억 원과 1억 5천만 원으로 5천만 원 차이가 납니다. 보금자리론은 한국주택금융공사의 고정금리 주택담보대출로, 결혼 7년 이내 신혼부부는 소득 기준이 8,500만 원까지 넓어져 신혼집 마련에 많이 쓰입니다. 아래 보금자리론 계산기에 집값, 소득, 대상 구분, 금리를 넣으면 예상 한도와 월 상환액이 바로 나옵니다.

1. 이런 분이 읽으세요

• 결혼을 앞두거나 결혼 7년 이내로 6억 원 이하 집을 사려는 부부
• 맞벌이 합산 소득이 7천만 원을 넘어 대상인지 헷갈리는 분
• 생애최초로 집을 사서 한도가 얼마나 늘어나는지 알고 싶은 분
• 금리가 바뀔까 걱정돼 고정금리 대출을 찾는 분

2. 보금자리론 계산기

집값은 KB시세나 감정가처럼 대출 심사에 쓰이는 가격을 넣습니다. 금리는 한국주택금융공사가 매월 공시하는 값을 확인해 넣고, 모르면 예시값으로 비교해 보세요.

한도는 상품 최대금액(일반 3억 6천만 원, 다자녀 4억 원, 생애최초 4억 2천만 원)과 집값 × LTV(일반 70%, 생애최초 80%) 가운데 작은 금액으로 계산했습니다. 월 상환액은 원리금균등 방식입니다. 생애최초이면서 신혼부부인 경우 소득 기준은 신혼부부 기준(8,500만 원)으로 판정했습니다.

3. 받을 수 있는 조건

항목	기준
주택가격	6억 원 이하
소득(부부합산)	일반 7천만 원 이하, 신혼부부(혼인신고 7년 이내·결혼예정자) 8,500만 원 이하
상품 한도	일반 3억 6천만 원, 다자녀 4억 원, 생애최초 4억 2천만 원
LTV	일반 70%, 생애최초 80%
금리	고정금리, 매월 공시

주택가격은 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 등 여러 기준이 있어 그중 하나라도 6억 원을 넘으면 이용이 제한될 수 있습니다. 경계에 있는 집이라면 계약 전에 공사 상담으로 확인하세요.

4. 생애최초면 무엇이 달라지나

집값	일반 (70%, 한도 3.6억)	생애최초 (80%, 한도 4.2억)
4억 원	2억 8천만 원	3억 2천만 원
5억 원	3억 5천만 원	4억 원
6억 원	3억 6천만 원 (한도)	4억 2천만 원 (한도)

부부 모두 집을 가져 본 적이 없다면 생애최초 조건으로 한도가 크게 늘어납니다. 5억 원 집 기준으로 대출 5천만 원이 늘면, 금리 4.2%·30년일 때 월 상환액은 171만 1,560원에서 195만 6,069원으로 약 24만 원 늘어납니다. 대신 직접 마련할 돈은 5천만 원 줄어듭니다.

한도가 커지는 만큼 갚을 돈도 늘어납니다. 금리 4.2%·30년 기준 4억 원을 빌리면 총이자는 약 3억 418만 원, 3억 5천만 원이면 약 2억 6,616만 원으로 약 3,802만 원 차이가 납니다. 월 상환액 차이는 24만 4,509원입니다. 생애최초 80%를 꼭 다 쓰기보다 직접 마련할 수 있는 돈과 비교해 필요한 만큼만 빌리는 것도 방법입니다.

5. 고정금리가 신혼부부에게 유리한 이유

보금자리론은 대출 기간 내내 금리가 바뀌지 않는 고정금리입니다. 아이가 생기고 한 사람이 휴직하는 시기에도 월 상환액이 그대로라 가계 계획을 세우기 쉽습니다. 변동금리 주택담보대출은 처음 금리가 더 낮을 수 있지만, 금리가 오르면 상환액도 함께 오릅니다. 금리 3.9%와 4.2%의 차이만으로도 3억 5천만 원·30년 기준 월 6만 원, 총이자 2,186만 원이 달라지므로 신청 달의 공시 금리를 꼭 확인하세요.

6. 만기를 늘리면

3억 5천만 원을 금리 4.2%로 빌리면 30년 만기는 월 171만 1,560원, 40년 만기는 월 150만 6,619원입니다. 매달 약 20만 원이 줄지만 총이자는 약 2억 6,616만 원에서 3억 7,318만 원으로 1억 원 넘게 늘어납니다. 40년 만기는 나이 등 별도 조건이 있으니 상담 때 확인하고, 초기에는 긴 만기로 시작해 여유가 생기면 일부를 미리 갚는 방법도 비교해 보세요.

7. 신생아 특례대출과 비교

• 출산 2년 이내라면: 신생아 특례대출이 소득 기준(1억 3천만 원, 맞벌이 2억 원)과 주택가격(9억 원)이 더 넓고 금리도 연 1.8~4.5%로 낮은 편이라 먼저 확인할 만합니다.
• 아직 출산 전이라면: 보금자리론의 신혼부부 기준이 맞는지 먼저 보고, 출산 후 신생아 특례로 갈아타는 방법도 있습니다. 대환은 별도 조건이 붙으니 공고를 확인하세요.
• 소득이 기준을 넘는다면: 은행 주택담보대출로 가야 하며 스트레스 DSR이 적용됩니다.

8. 결혼 전에 신청해도 되나

보금자리론의 신혼부부 기준에는 결혼예정자도 포함됩니다. 다만 결혼예정자로 신청하면 정해진 기간 안에 혼인신고를 하고 증빙을 내야 하는 조건이 붙는 것이 일반적이니, 예식일과 혼인신고 일정을 대출 일정과 맞춰 두세요. 신혼집 계약을 결혼 전에 하는 경우가 많아 이 부분에서 일정이 꼬이기 쉽습니다.

9. 월 상환액, 소득의 몇 %인가

부부 연소득 8,000만 원(월 약 667만 원)이 5억 원 집을 생애최초 4억 원 대출로 사면 월 195만 6,069원, 소득의 약 29%를 갚게 됩니다. 일반 조건 3억 5천만 원이면 월 171만 1,560원, 약 26%입니다. 세금과 4대 보험을 뗀 실수령액 기준으로는 비율이 더 높아지므로, 아이가 생긴 뒤의 지출까지 생각해 월 상환액을 정하는 것이 좋습니다. 계산기 결과에 연소득 대비 비율이 함께 나옵니다.

10. 대출 말고도 준비할 돈

5억 원 집이라면 취득세 1%(500만 원)와 지방교육세(취득세의 10%, 50만 원)를 합쳐 약 550만 원, 중개수수료는 상한요율 0.4%로 최대 200만 원입니다. 생애최초 주택 구입이면 취득세 감면을 받을 수 있는지 위택스에서 확인하세요. 대출 인지세와 등기 비용, 이사·입주 청소까지 생각하면 잔금일에 대출금과 자기 자금 외에 1천만 원 안팎을 여유로 두는 편이 안전합니다.

11. 직접 마련할 돈은 어디서

신혼부부라면 양가 부모님의 지원을 받는 경우가 많습니다. 혼인신고일 전후 2년 안에 부모에게서 받은 돈은 혼인 증여재산공제 1억 원과 성인 자녀 기본공제 5천만 원을 합쳐 1인당 1억 5천만 원까지 증여세가 없습니다. 신랑·신부가 각자 부모에게 받으면 부부 합산 3억 원까지 세금 없이 받을 수 있어, 5억 원 집에서 직접 마련할 1억~1억 5천만 원을 충분히 덮을 수 있습니다. 증여를 받았다면 신고는 꼭 해 두는 것이 나중의 자금 출처 확인에 유리합니다.

12. 금리 확인과 우대 조건

보금자리론 금리는 한국주택금융공사가 매달 공시하며, 만기가 길수록 조금 높게 정해지는 구조입니다. 여기에 신혼가구, 저소득 청년, 다자녀처럼 정해진 조건에 해당하면 우대금리가 붙고, 여러 항목을 함께 받을 수 있지만 합산 상한이 있습니다. 우대 항목과 폭은 그 달 공고마다 달라질 수 있으니, 계산기에는 우대를 뺀 기본 금리와 우대를 반영한 금리를 각각 넣어 월 상환액이 얼마나 차이 나는지 확인해 보세요. 적용 금리가 신청 시점과 실행 시점 중 언제 기준인지도 상담 때 함께 물어보는 것이 좋습니다.

13. 신청 순서

1. 한국주택금융공사 홈페이지나 앱에서 그 달의 금리와 자격을 확인합니다.
2. 매매계약 후 공사 홈페이지(아낌e 보금자리론) 또는 취급 은행에서 신청합니다.
3. 소득·혼인·주택 서류를 내고 심사를 받은 뒤 잔금일에 실행합니다.

14. 이런 경우는 다시 확인하세요

• 집값이 6억 원 근처면 시세 기준에 따라 대상에서 빠질 수 있습니다.
• 부부 중 한 명이라도 집을 가진 적이 있으면 생애최초가 아닙니다.
• 기존 대출이 많으면 DTI 심사에서 한도가 줄어들 수 있습니다.
• 결혼예정자로 신청했다면 혼인신고 기한과 제출 서류를 꼭 확인하세요. 기한을 넘기면 대출 조건을 지키지 못한 것으로 처리될 수 있습니다.
• 다자녀가구는 소득 기준이 따로 정해져 있어, 이 계산기는 다자녀 선택 시 소득 판정을 하지 않습니다. 공고에서 확인하세요.
• 매매가와 시세가 크게 다르면 낮은 쪽이 기준이 될 수 있어 실제 한도가 계산기보다 적게 나올 수 있습니다.

이 계산기의 결과는 예상치이며, 최종 한도와 금리는 한국주택금융공사 심사로 정해집니다.