잠실 및 송파 주요 단지 시장 분위기 가격 현황 (전용 84㎡ & 59㎡)
※ 아래 가격은 공식적으로 등록된 실거래가가 아닌, 커뮤니티 내 공유된 **시장 분위기 가격(호가/거래소식)**을 바탕으로 작성되었습니다.
| 단지명 | 평형 (전용) | 시장 분위기 가격 (억 KRW) | 거래 정보 상태 |
|---|---|---|---|
| **신축 입주권 (잠실 40억 이상대)** | |||
| 잠실 래미안 I'Park | 34평 (84㎡) | 41.5 ~ 42.5 | 추석 직후 거래소식 (부동산 직접 확인 기반) |
| 잠실 르엘 | 30평 (74㎡) | 38.0 | 신고가 거래소식 (평당 약 1.3억) |
| **구축 대장 (엘리트레)** | |||
| 잠실 엘스 | 33평 (84㎡) | 35.0 ~ 36.0 | RR 가계약 호가 (37억 이상 매도 보류) |
| 리센츠 | 33평 (84㎡) | 35.35 ~ 35.5 | 거래소식 (35억대 5건 이상 완료) |
| 트리지움 | 33평 (84㎡) | 33.0 ~ 35.0 | 올파포 상승에 따른 호가 상향 |
| 파크리오 | 33평 (84㎡) | 31.5 ~ 32.0 | 저평가 해소 기대감 (호가 36억 이상) |
| **25평 (전용 59㎡) 주요 거래** | |||
| 잠실 엘스 / 리센츠 | 25평 (59㎡) | 30.0 ~ 30.5 | 30억대 안착 (가계약 및 매도 보류) |
| 파크리오 | 26평 (59㎡) | 28.0 | 최근 3~4건 거래소식 완료 |
| 헬리오시티 | 25평 (59㎡) | 28.3 | 신고가 거래소식 (매수세 집중) |
| 가락쌍용2차 | 20평 (59㎡) | 16.0 | 저가 매물 호가 (매물 출회율 0.47%) |
잠실 핵심 지역 분석: '신축 입주'와 '구축 대장'의 연동 효과
최근 신고가를 주도하는 것은 **잠실 래미안 I'Park**와 **잠실 르엘** 등 입주 전 신축 입주권입니다. 이들 단지의 가격이 **40억 원대**로 치고 나가면서, 기존 잠실 3대장(엘스, 리센츠, 트리지움)의 시세가 연쇄적으로 끌어 올려지고 있습니다. 특히 트리지움은 **올림픽파크포레온**의 신고가 거래(29.7억 거래 삭제 후 33~35억대 형성)에 직접 반응하며, 동쪽 지역의 대형 단지 간 가격 연동 현상을 명확히 보여주고 있습니다.
핵심: 신축(잠르엘/잠래아) → 10% 갭 축소(트리지움) → 가격대 재편성(엘스/리센츠)의 흐름입니다.
마이크로 마켓 비교: 가락동 재정비 사업 (가락쌍용 vs 가락삼환)
① 가락 쌍용 1차 (리모델링 추진)
- 현재 가격/계획: 32평 21억 (리모델링 후 40평 예상) / 추가 분담금 3.5억 예상.
- 장점: 3호선 경찰병원역 도보 5분 초역세권, 초·중품아 (가주초, 송파중)의 강력한 입지.
- 단점: 리모델링 사업 (신축 대비 한계), 기존 용적률 343% → 증축 후 489%의 **높은 용적률** (닭장 아파트 우려).
② 가락 삼환 (재건축 추진)
- 현재 가격/계획: 20억대 매물 (재건축 후 33평 예상) / 추가 분담금 2억 예상.
- 장점: **재건축 신규 아파트** (사업성 및 미래가치 우위), 5호선 개롱역 근접.
- 단점: 보인중/보인고(남중/남고) 학군 근접으로 **여아 학군** 선택지 제한 우려. 곧 관리처분계획 인가 예정.
고견 종합: 리모델링 vs. 재건축 선택은?
커뮤니티 의견은 재건축의 미래가치(삼환)와 불변의 입지/학군(쌍용)으로 나뉩니다.
- 입지/학군 우위 (가락 쌍용 1차): 초역세권, 초·중품아의 가치를 높게 보는 시각. 용적률의 답답함은 감수할 만한 '육각형 아파트'로 평가됨.
- 사업성/신축 우위 (가락 삼환): 재건축은 리모델링보다 높은 미래가치와 신축 프리미엄을 기대할 수 있음. 다만, 관리처분계획 인가 임박으로 **승계조합원 이슈**를 확인해야 함.
"송파가 그래요. 완벽한 건 없음. 그냥 땡기는 대로." - (커뮤니티 고견)